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Crédit immobilier : les banques vont-elles encore baisser les taux ?

Même s'ils offrent déjà des taux se situant à leur plus bas niveau depuis l'après-guerre (3,3 %), les organismes bancaires pourraient les diminuer davantage. Une hypothèse qu'ils nient tout de go.

Stop ou encore ? Les taux des prêts immobiliers ont atteint le mois dernier leur seuil le plus faible depuis une bonne soixantaine d'années. Mais les établissements bancaires parviennent toujours à se renflouer (plus que) correctement. "Il y a encore un potentiel de baisse de l'ordre de 0,3 %", affirme-t-on ainsi en coulisses.

Pour justifier de tels propos, les experts ont mis en avant l'OAT (Obligation assimilable du Trésor), soit l'indice pris en référence pour la tarification des crédits immobiliers. Se traitant plus cher que le taux des prêts à 10 ans tout au long de l'année, celle-ci a reculé en septembre. Elle accuse aujourd'hui un retard de -0,6 % sur les taux planchers en vigueur.

Une méthode dépassée par les événements

Avec ce différentiel, la banque va logiquement en profiter pour s'acquitter de diverses "factures" : celle de son refinancement sur les marchés, qui est plus élevé que l'obligation sans risque de l'État ; les coûts de gestion et de risque ; sa marge commerciale. Sur ce point précis, de l'ordre de 0,1 %, il demeure une possibilité de négociation.

Avant la fameuse crise, les banquiers prêtaient en deçà du niveau de l'OAT, puis à 0,2 % au-dessus au début du marasme économique, et très largement au-delà à son apogée, à l'époque où les taux culminaient à 5,5 %. Une action devenue aujourd'hui caduque, les conditions de financement s'étant arrangées et l'OAT ayant diminué.

Info ou intox ?

"Les taux ne baisseront plus, c'est une marge apparente. Nous nous refinançons seulement à swap de taux, plus le coût de la liquidité", déclame néanmoins un banquier. Il faut dire que la baisse des taux longs au début de l'année 2009 avait mis quelques mois à se répercuter pleinement sur les taux des crédits.

Mais depuis l'entame des 90's, les banques ont élaboré un procédé de subvention croisée des services bancaires vers les prêts à l'habitat, conçus comme des produits d'appel. Elles ont souvent offert des taux de crédit en dessous de l'OAT. Une sous-tarification à laquelle les emprunteurs se sont, avec le temps, habitués...

Article publié le vendredi 22 octobre 2010 à 11:10 - © Credixis 2022

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