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Immobilier : une bulle spéculative évoquée par le gouvernement

Pour le CAS, les prix très élevés du secteur immobilier, beaucoup trop importants au vu de l'évolution des prix de loyers et du pouvoirs d'achat des ménages français, tiendraient essentiellement dans l'existence d'une bulle spéculative.

Un immobilier déconnecté du marché réel

Depuis une trentaine d'années, les prix de l'immobilier ne cessent de croître en France, le phénomène s'étant fortement accéléré dans les années 90.

Ainsi, selon une étude du centre d'Analyse Stratégique (CAS), organe conseil auprès du 1er ministre quant aux orientations stratégiques en matière économique, sociale, environnementale et technologique, de manière générale, les prix réels des loyers et le pouvoir d'achat des ménages ont évolués de près de 30 % depuis les années 80. Parallèlement, les prix d'acquisition ont quasiment doublés.

Enfin, à partir des années 90 le prix des logements neufs à beaucoup plus augmenté que les coûts de construction. Les premiers augmentant en moyenne de 5,5 % par an pour les appartements et 5,9 % pour les maisons, contre une évolution de + 3,4 % pour les constructions.

L'existence d'une bulle immobilière

Cherchant à identifier les cause de ce phénomène, les experts du CAS ont écarté au fur et et à mesure différentes hypothèses, telles que "la croissance du nombre de ménages et de leur revenu moyen", "l'amélioration des conditions de financement des biens immobiliers (baisse des taux et allongement des durées d'emprunt" ou encore, l'amélioration de la qualité des logements (taille conception et équipement)". De plus, "la croissance relativement modérée des loyers infirme l'hypothèse d'une pénurie généralisée de logements".

Pour expliquer cette explosion des tarifs immobiliers et leur déconnexion, le CAS table sur plusieurs facteurs notamment "la rareté du foncier dans les zones les plus demandées " ainsi que "l'amélioration de la capacité d'emprunt des ménages, alliée à une fiscalité favorable qui alimente la demande".

Pour les experts, bien que l'avouant à demi-mot, l'existence d'une bulle spéculative est avérée. "Si la première phase de hausse pouvait paraître cohérente avec la baisse des taux d'intérêt, il semble aujourd'hui probable que celle-ci ait biaisé les anticipations à la hausse, créant une bulle sur le marché immobilier français".

Les propriétaires également responsables

D'après le rapport du CAS, "il n'est pas impossible que cette surévaluation soit alimentée par les ménages déjà propriétaires, qui sont en quelque sorte « immunisés » contre l'augmentation tandis que les nouveaux entrants, eux, connaissent plus de difficulté".

Un risque limité

Le rapport estime toutefois que cette bulle présente des risques assez limités en cas "d'éclatement". Un risque limité donc, pour deux raisons:

  • le faible niveau d'endettement immobilier des ménages français (l'un des plus faibles de l'OCDE), n'exposant que peu le secteur bancaire ;
  • un secteur de la construction non hypertrophié.

Ainsi en cas de renversement du marché, les banques devraient être relativement à l'abri, le secteur de la construction étant le plus "impactable", mais là aussi de manière relative, les experts excluant  "un scénario à l'espagnole ou l'irlandaise".

Article publié le jeudi 05 mai 2011 à 15:05 - © Credixis 2017

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